SOHO东海广场出租率约30%,潘石屹未直接透露未来销售SOHO东海广场的价格

昨天下午,SOHO
中国有限公司(0410.HK)在其官方网站上发布公告,称已正式收购位于上海南京西路中央商务区中心的东海广场一期,命名“SOHO东海广场”,收购交易价格约为24.5亿元。  尽管收购烂尾楼对SOHO中国董事长潘石屹而言很“在行”,但这次收购更大的意义在于,帮他实现了十余年来首次在北京以外的房地产市场上拥有项目的愿望。  据了解,原为摩根士丹利持有的东海广场一期项目高217米,是上海摩天大楼之一,目前出租率约为30%。潘石屹未直接透露未来销售SOHO东海广场的价格,但承认此次收购的成本价在33000元/平方米左右,因周边没有在售写字楼,而周边住宅均价已卖到6万元/平方米以上,因此定价或将在此之上。  针对国际投行撤离中国楼市,以及原东海广场一期低出租率的问题,潘石屹告诉晨报记者:“摩根士丹利目前撤出并不代表不看好中国楼市,出售东海广场只能看作是公司战略调整。而原东海广场一期30%的出租率则是之前将项目定位太高,只接收外资企业入驻。我们将很快对客群进行调整。”  潘石屹还表示,此次进入上海市场也是SOHO中国战略转变的标志,未来几年除在北京继续寻找好项目外,还将着眼于上海市场,但以销售为主的公司策略将不会改变。

摘要:
图为SOHO中国有限公司董事长潘石屹。  备足300亿资金抄底商用物业  北京商业地产巨头潘石屹如愿进入上海。8月18日下午,潘石屹以SOHO中国董事长身份宣布公司以24.5亿元从摩根士丹利手中收购上海东海广场。项目更名为SOHO东海广场。  这是潘石屹经过多年准备后首次潘石屹24.5亿收购沪第一烂尾楼
更名SOHO东海广场(图)图为SOHO中国有限公司董事长潘石屹。  备足300亿资金抄底商用物业  北京商业地产巨头潘石屹如愿进入上海。8月18日下午,潘石屹以SOHO中国董事长身份宣布公司以24.5亿元从摩根士丹利手中收购上海东海广场。项目更名为SOHO东海广场。  这是潘石屹经过多年准备后首次进入上海房地产市场。知情人士称,大摩在一进一出中获利数亿,而24.5亿元的价格对潘石屹来说仍有较高利润可期。据了解,该项目将延续SOHO商用物业一贯的风格,以零售为主。但SOHO中国在不承诺出租率的情况下,代客户进行招租管理。虽然目前大摩的出租率仅为30%,但潘石屹表示,接盘后有望将出租率提到100%。关于出租价格,潘石屹介绍,目前周边同档写字楼出租价格在8至12元/平方米/天,SOHO东海广场在价格方面不会有大的变动。  资料显示,素有上海第一烂尾楼之称的东海广场位于上海最繁杂商业区南京西路。潘石屹此次收购的是一期写字楼部分,该项目高217米,共52层,是上海标志性摩天大楼之一。地上总建筑面积71671平方米,地下总建筑面积8838平方米。  去年以来,上海、北京等地受全球经济危机影响,以写字楼为主的商业地产景气指数直线下降。部分标志性甲级写字楼出租率下降到60%。对此,潘石屹表示,SOHO系列物业将出租目标锁定在优质内资企业,再加良好的概念管理,品牌影响,其出租率基本在95%以上。  SOHO中国总裁阎岩则表示,未来上海、北京仍是SOHO最重要的开发市场。不排除在上海将有新的商业地产项目。据了解,下半年,上海、北京等地均有数块大型商用地块出让,知情人士称,潘石屹将积极参与地块拍卖,不排除收购和拍卖并行的方式加速提高上海市场份额。  对于未来房地产市场走势,潘石屹称,以上海为代表的住宅市场经过上半年快速增长后已经达到价格上的又一个高点。但商业地产仍处于“睡眠阶段”。导致这一局面的原因是实体经济尚未全面复苏,致使商业地产出租和出售率不足。  对此,潘石屹的判断是,长期来看,中国经济增长大有可期。因此,在商业地产市场景气不高的情况下,反而是企业大举拿地并购之时。  至于潘石屹未来还有多少流动资金可用于收购新项目,潘石屹在昨天晚些时候接受上海证券报独家采访曝出了300亿的天量数字。据了解,受上半年良好销售形势的拉动,目前SOHO中国自有现金仍在100亿以上。加上中国银行、招商银行给出的各100亿并购贷款额度,目前SOHO中国可用于收购的资金量高达300亿元之巨。  和内地企业高调收购商用地产不同,此前的收购主角――外资投行目前仍无明显的入市动作。但有迹象表示,海外资金对境内商用物业的收购兴趣开始恢复。  德勤咨询(上海)有限公司企业财务咨询服务华东区主管合伙人唐荫光介绍,近几个月,外资对境内房地产并购项目的谈判进度加快。其原因包括物业价格处于较有利于买方的阶段,外资并购贷款的政策也同样有所松动。“在外资机构眼中,中国经济基本面向好,8%的全年经济增长可以期待,中产阶层购买力仍然旺盛,需求支持较大等因素都是他们看好商用物业的原因。”唐荫光表示。

贝博体育,中国正在成为全球商业模式的温室,但只有极少数公司如SOHO中国这样具有真正的本土标签。  SOHO中国董事长潘石屹10年来将核心地段、设计时尚的写字楼和商铺,分拆卖给中国层出不穷的煤炭老板、小企业主和跨国公司的职业经理人,在投资渠道极为匮乏的中国,这一做法让其成为最赚钱的房地产公司之一。而传统上,这是一个极少数人才有资格玩的游戏:动辄以数十亿资金将核心地段收入囊中,建起摩天大楼,持有收租,使之成为几十年稳定收益的保证。在香港,这样的公司是新恒基、新世界和长江实业等老牌地产商。  但SOHO的可持续性却饱受争议。散售模式注定了SOHO缺乏租金的稳定和持续性。加之即使如北京这样的城市,优质地段也日渐匮乏,SOHO中国曾在2004年遭遇土地断档危机。而在2008年房地产市场萧条年取得77亿元的销售收入,但因结算原因其上半年竟出现亏损。若项目储备充分,销售节奏统筹得当则不至于此。  8月18日,SOHO宣布以24.5亿人民币从摩根士丹利手中收购上海“东海广场一期”,更名为“SOHO东海广场”。这是10年来SOHO商业地产的首次离京目的地,也是潘回应SOHO能否规模化质疑的试金石。  SOHO商业地产的操作模式更像住宅,只不过其只卖核心城市的核心地段的商业物业,受买人也是中国最富有的阶层。但若要保证持续性,SOHO也必须像土地大王碧桂园那样拥有能够持续开发的项目储备;或者,潘石屹放弃这种模式,转型为迟缓、笨拙,但足够稳健的香港式地产大亨。  过去两年中,潘石屹一方面利用经济不景气加快收购接近成品的楼盘,如朝外SOHO、北京公馆、中关村SOHO以及东海广场无不是即刻能变现的项目。这让他看起来越来越像一个批发商;同时亦开始持有部分优质物业。不久前,SOHO推出前门项目得以持有5万平方米前门商业物业,这将给SOHO每年带来5亿多元的租金收入。  SOHO已经与2007年初上市时大不一样,其早期的设计感逐渐被快速收购和销售稀释,不过,“散售”这一核心模式并未改变(亦经过持有物业的补充)。很难判断这让SOHO模式变得模糊还是开始更加成熟。但这足以让它比大多数商业地产活得更好。  “在北京市场上经过十年检验的经验一定能在上海被复制。”
潘石屹在接受《环球企业家》采访时说。SOHO在CBD开发的写字楼出租率均超过95%,共有3000家公司、11万人在SOHO项目中经营、办公。  东海广场堪称“上海第一烂尾楼”,从1994年开发至今已经历经6个东家,在潘石屹接手之时,该楼盘仍有法律纠纷尚未解决。而上海的商业地产气候也不乐观,甲级写字楼的租金距最高峰已下跌两成,而空置率则接近20%,是去年的3倍。SOHO东海广场出租率约30%,签约租客主要是跨国公司。  但潘石屹并不会接受现有游戏规则。SOHO将出租对象调整为中国本土公司。SOHO位于北京的写字楼主要面向中国本土中小企业,成功抵御了金融危机对北京写字楼的冲击;更多的物业将一入既往地散售,其此前累积超过7000名的中国新富阶层客户约有一半会重复购买SOHO开发的物业。潘认为,他们同样会对东海广场感兴趣。  对于习惯了与西装革履的跨国公司代表谈判的上海商业地产而言,潘石屹身后的数千名投资客犹如挤入沙丁鱼罐头的鲶鱼。但东海广场的收购资金仅占SOHO可以动用的资金约十分之一,潘石屹必须在规模化上走得更快。

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